土地の売買・開発の前に知っておきたい『注視区域』『特別注視区域』を地図にしました

こんにちは、MAPRISE開発チームです。今回は、宅建業者・ディベロッパーの方にこそ知っておいていただきたい制度、「重要土地等調査法」に基づく区域をレイヤーとして実装しましたのでご紹介します。

重要土地等調査法とは

正式名称は「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」で、2021年6月に成立し、2022年9月20日に全面施行された、安全保障の観点からの土地利用規制法です。

自衛隊基地や海上保安庁施設、原子力関連施設といった重要施設の周辺、および国境離島等において、電波妨害やライフライン遮断といった「施設の機能を阻害する行為」が土地の上で行われることを防ぐのが目的です。政府はこうした区域内の土地・建物の利用状況（所有者・利用者の氏名や実際の使われ方など）を調査でき、機能阻害行為が確認された場合には中止勧告・命令を行うことができます。

「注視区域」と「特別注視区域」、何が違うのか

区域は2段階に分かれています。

• 注視区域: 重要施設の敷地周囲おおむね1,000mの範囲や、国境離島等が指定されます。区域内の土地等の利用状況調査の対象になります。
• 特別注視区域: 注視区域の中でも特に重要性の高い施設（自衛隊司令部等）や離島が指定されます。注視区域の調査対象であることに加えて、一定規模以上の土地・建物を売買等する場合、内閣総理大臣（実務上の窓口は内閣府）への事前届出が義務付けられます。

特別注視区域では、土地の売買・建物の建築前に「届出」が必要です

これが今回いちばんお伝えしたい点です。特別注視区域内にある200㎡以上の土地・建物（建物の場合は各階の床面積の合計）について、売買・交換等の契約を締結しようとするときは、契約締結前に、氏名・住所・利用目的などをあらかじめ届け出なければなりません。

用地を仕入れてから「実は特別注視区域だった」と気づくのでは、スケジュールに響きます。逆に言えば、候補地の段階でこの区域に該当するかどうかを把握できていれば、届出の要否をあらかじめ織り込んだうえで計画を立てられます。

宅建業者が意識すべきポイント：重要事項説明との関係

重要土地等調査法に基づく届出の要否は、宅地建物取引業法施行令3条1項第63号により、重要事項として説明すべき項目に追加されています。

ここで実務上おさえておきたいのが、この項目は売買・交換の重要事項説明にのみ適用され、賃貸借（貸借）には適用されないという点です。区域内の物件を貸借で扱う場合は対象外になりますが、売買・交換を扱う場合は、対象地が注視区域・特別注視区域に該当するかどうかを確認しておく必要があります。

ディベロッパーが意識すべきポイント：用地取得前のスクリーニング

ディベロッパーの立場では、用地取得の初期スクリーニングの段階でこの区域を確認しておくことをおすすめします。特別注視区域内での取得・開発自体が禁止されるわけではありませんが、事前届出の手続きが発生する分、通常の取引よりもスケジュールに余裕を持たせる必要があります。複数候補地を比較検討する段階で、あらかじめ該当・非該当を仕分けておけると、後工程の手戻りを減らせます。

使ってみる：福岡市周辺

実際にMAPRISEで福岡市周辺を表示すると、こうなります。

博多区・春日市周辺には、自衛隊施設を囲む注視区域（青紫）がいくつも設定されています。画面下には脊振山分屯基地の特別注視区域（赤）のポップアップも表示されています。

使ってみる：小郡市

注視区域は、施設によってはかなり広い範囲に及びます。陸上自衛隊小郡駐屯地周辺を見てみましょう。

駐屯地そのものだけでなく、周辺の住宅地までまとまって注視区域に入っていることが分かります。この規模感は、実際に地図で確認してみないとなかなか実感しにくいところです。

九州広域で見ると

九州全体を見渡すと、海沿いや国境離島に近いエリアを中心に、注視区域・特別注視区域が点在していることが分かります。

壱岐・対馬・五島列島周辺など、国境離島等に該当するエリアにも区域が設定されていることが見て取れます。

凡例の見方

凡例はシンプルで、注視区域（青紫）・特別注視区域（赤）の2区分です。

• 注視区域: 利用状況調査の対象。届出義務はありません。
• 特別注視区域: 利用状況調査に加えて、200㎡以上の土地・建物の売買等契約の締結前に内閣府への事前届出が必要です。

対象地域について、正直にお伝えします

このレイヤーは、現時点では九州7県のみの収録です。出典は内閣府「重要土地ウェブ地図」（2026年3月時点、公共データ利用規約第1.0版）で、区域指定自体は全国で行われていますが、MAPRISEへの取り込みはまず九州7県から着手した段階です。全国対応は今後の課題として捉えています。

また、地図上に表示している区域境界はあくまで参考情報です。正式な区域指定の有無・届出の要否については、必ず内閣府が公表する区域図でご確認ください。

おわりに

安全保障に関わる制度ということもあり、ニュースなどで名前を聞いたことがあっても、実際にどこが対象なのかを地図で確認したことがある方は少ないのではないでしょうか。用地仕入れや重要事項説明の実務に直結する情報として、ぜひ活用いただければと思います。

ご意見・ご質問は info@maprise.jp までお気軽にお寄せください。

本記事で紹介した重要土地等調査区域（注視区域・特別注視区域）のデータは、内閣府「重要土地ウェブ地図」（2026年3月時点、公共データ利用規約第1.0版）をもとに作成した参考情報です。現時点では九州7県のみを収録しています。区域境界は参考情報であり、正式な区域指定・届出要否の確認は内閣府が公表する区域図でお願いいたします。宅地建物取引業法上の重要事項説明義務との関係については、個別の取引において宅地建物取引士・専門家にご確認ください。