「山の手は裕福、下町は庶民」は水害のせいなのか ― 東京・名古屋・大阪・福岡を、標高・地価・犯罪・用途の4枚の地図で確かめる

こんにちは、MAPRISE開発チームです。

「昔からお金持ちは山の手、庶民は下町」とよく言われます。この話を聞くたびに、私は、ひとつ素朴な疑問を持っていました。裕福な人たちは、水害にあわないよう、丘の上や見晴らしのよい高台に家を構えていたのではないか、という疑問です。

今回はこの疑問を、MAPRISEの地図で確かめてみました。東京、名古屋、大阪、福岡の4都市で、高い土地と低い土地が同じ画面に入る範囲を選び、4分割表示で次の4枚を並べています。

• 左上：色分け等高線（標高）。暖色（赤・茶）が高く、寒色（青・緑）が低い土地です。
• 右上：地価。国土交通省の地価公示・都道府県地価調査（2024年）の地点を、価格に応じた色で表示しています。
• 左下：犯罪発生。警察庁オープンデータにもとづく発生地点です。
• 右下：用途地域。緑や青系は住居専用の地域、ピンクは商業系の地域です。

先に結論を書きます。「高台に住居専用の街が集まる」ことは、東京・名古屋・福岡の地図でははっきり見えました。一方で、「地価が高いのは高台」とは言えず、最も高い地価は4都市とも、低地にある駅前の商業地でした。 水害が理由だったかどうかは、地図だけでは決められません。以下、順に見ていきます。

先に押さえておく：「山の手・下町」の由来と、水害説の位置づけ

調べた範囲では、次のように整理されています。

• 江戸・東京の「山の手」は、武蔵野台地の東の端にあたる高台で、「下町」は東京低地にあたります。江戸のはじめには、台地の上に江戸城と武家地が、低地の埋め立て地に町人地が置かれたとされます。
• ただし、「水害を避けて高台に住んだ」と直接書いた史料は、今回は見つけられませんでした。武家屋敷の配置は、江戸城からの距離や序列が主な理由として語られています。
• 台地は水を得にくい土地でもありました。玉川上水（1653年）は台地の高い所を通って江戸の市中に水を送り、一方、低地の埋め立て地では井戸水に塩気が混じったとされます。
• 江戸の中期以降は土地が足りなくなり、低地にも武家屋敷が、山の手にも町人町ができて、「高台は武家、低地は町人」という図式は崩れていきます。
• 明治になると、武家屋敷の跡が官僚・軍人・財界人のものになりました。阪神間では、鉄道の開通と、眺望や衛生（「健康な田園生活」）が、六甲山麓の住宅地開発を後押ししたとされます。

つまり、「高台＝水害を避けるため」は、わかりやすい一方で、確かな裏づけは見つかっていません。上水、城との距離、鉄道、眺望、地盤、衛生など、いくつもの理由が重なっていたようです。以上は公開されている資料や解説にもとづく整理で、原典までは確認できていない点もあります。

そこで、今回は「歴史」ではなく、「いまの地図」に何が現れているかを見ます。

見る範囲と、数字の出し方

どの都市も、東西およそ10km、南北およそ5.5kmの範囲を、4枚とも同じ位置で表示しています（縮尺は画像左下のスケールバーで確認できます）。画像の色は、表示範囲の中で自動的に割り当てられるため、都市どうしで色を比べることはできません。たとえば大阪の薄い緑は、東京の青と同じくらい低い土地です。

図に加えて、次の数字を出しました。

• 標高：国土地理院の標高API（地図の標高データ）で、地点ごとに取得しました。
• 地価：画面内の地点について、標高ごとの中央値（1㎡あたり）を比べました。「住宅系」は用途に「住宅」を含み、店舗・事務所などを含まない地点、「商業系」は店舗・事務所・銀行・ホテルなどを含む地点としています。
• 犯罪：約400m四方のマス目ごとに発生地点の数を数え、標高の帯ごとの平均を比べました。
• 用途地域：同じマス目の中心の用途地域を調べ、標高の帯ごとの割合を出しました。

標高の帯は、5m未満・5〜15m・15m以上の3つに分けています。

1. 東京：高台に住居専用の街、低地に商業地

代表的な地点の標高は、番町が約30m、本郷が約23m、目白が約25m。いっぽう、日本橋と銀座は約4m、浅草も約4mです。

• 標高：西側（新宿区・文京区側）の台地が赤茶色、谷が入り組み、東の台東区・墨田区は青い低地です。「山の手」と「下町」が、地形としてはっきり分かれています。
• 地価：濃い赤の点（高い地価）が集まるのは、丸の内から日本橋・銀座にかけての低地です。台地の側にも点はありますが、色は薄めです。
• 犯罪：大きな円は、都心から東側（中央区・台東区の側）の繁華街・低地側に多く見えます。
• 用途：台地の側には、第一種低層住居専用地域（濃い緑）や中高層住居専用地域（青）が目立ちます。低地はピンク（商業系）が広がり、一部に工業系の用途も混じります。

数字で見ると、次のとおりでした。

• 住居専用系の用途地域が占める割合は、15m以上の土地で43％、5〜15mで11％、5m未満で0％でした。
• 住宅系の地価（中央値）は、5m未満で約67万円/㎡、5〜15mで約110万円/㎡、15m以上で約144万円/㎡と、高いほど上がります（地点数は13・9・39）。
• 一方、商業系の最高値は、5m未満の低地で約3,760万円/㎡、15m以上では約771万円/㎡でした。
• 犯罪の発生地点は、マス目あたりの平均で、5m未満が17.0、5〜15mが8.7、15m以上が5.8でした。

東京は、「高台に裕福な住宅地」という見立てに、最もよく合う都市です。ただし、最も高い地価は、高台ではなく、低地のオフィス街にあります。

2. 名古屋：栄は台地、名駅は低地、東は丘陵

代表的な地点の標高は、名古屋駅が約2m、栄が約13m、名古屋城が約12m、東の覚王山が約48mです。

• 標高：西から東へ、低地、台地（名古屋城や栄のある高さ）、丘陵（東山・覚王山）と、段階的に高くなります。
• 地価：濃い点は、名駅と栄の周辺に集中しています。東の丘陵側は薄い色です。
• 犯罪：大きな円は、名駅から栄にかけての繁華街側（左側）に集まり、東の丘陵では小さな円が散らばる程度です。
• 用途：左は商業系のピンク。東の丘陵は、緑や青など、住居系の用途が広がります。

数字で見ると、次のとおりでした。

• 住居専用系の割合は、15m以上で41％、5〜15mで5％、5m未満で0％でした。
• 住宅系の地価（中央値）は、5m未満が約24万円/㎡（12地点）、5〜15mが約41万円/㎡（17地点）、15m以上が約33万円/㎡（50地点）。標高との関係はほとんどありません（順位相関は−0.11）。
• 商業系の最高値は、5m未満で約1,990万円/㎡、15m以上で約172万円/㎡でした。
• 犯罪の発生地点は、マス目あたり、5m未満が18.6、5〜15mが26.6、15m以上が5.8でした。

名古屋の面白いところは、都心の栄が低地ではなく、台地（約13m）の上にあることです。低いのは名古屋駅のあたりで、栄は台地です。「低地＝庶民」という単純な図式は、ここでは当てはまりません。

3. 大阪：上町台地の高さと、低地の商業地

代表的な地点の標高は、大阪城が約38m、天王寺が約17mです。いっぽう、梅田は約0.4m、本町が約2m、難波が約3mです。

• 標高：南北に延びる赤茶色の帯が上町台地です。西の船場・難波側は、ほとんど標高のない低地で、青い部分は、特に低いところです。
• 地価：濃い点が集まるのは、台地の上ではなく、**台地の西側の低地（船場から難波）**です。
• 犯罪：大きな円は、難波周辺（低地）に集まっています。
• 用途：低地は商業系と工業系が広く、台地の側は住居系と商業系が混じります。第一種低層住居専用地域など、住居専用系は、大阪ではこの範囲にほとんどありません。

数字で見ると、次のとおりでした。

• 住宅系の地価（中央値）は、5m未満が約26万円/㎡（46地点）、5〜15mが約66万円/㎡（8地点）、15m以上が約68万円/㎡（5地点）。上の帯は地点数が少ないため、参考程度にしてください（順位相関は+0.19）。
• 商業系の最高値は、5m未満で約2,580万円/㎡、15m以上で約422万円/㎡でした。
• 犯罪の発生地点は、マス目あたり、5m未満が41.4、5〜15mが32.6、15m以上が33.1で、標高による差はあまり見えません。

大阪では、高い地価が低地の商業地に集まる点は他の都市と同じですが、台地の上でも犯罪の発生が少なくはなく、「高台は静か」と言い切れる結果ではありませんでした。

4. 福岡：高台の住宅は、むしろ地価が控えめ

代表的な地点の標高は、高宮が約35m、桜坂が約25m。いっぽう、天神と大濠公園が約4m、博多駅が約4m、西新と薬院が約3mです。

• 標高：福岡の都心は、博多湾沿いのほぼ平らな低地です。南の高宮・平尾のあたりに丘陵が赤茶色に広がります。
• 地価：濃い点は、天神から博多駅周辺の低地に集まります。丘陵の側は、薄い色が目立ちます。
• 犯罪：大きな円は、天神・中洲・博多駅の周辺に集中しています。
• 用途：北は商業系のピンク。南の丘陵には、緑や青の住居専用系が広がります。

数字で見ると、次のとおりでした。

• 住居専用系の割合は、15m以上で93％、5〜15mで17％、5m未満で10％。4都市で最も、高台に住居専用の街が集まっています。
• 住宅系の地価（中央値）は、5m未満が約56万円/㎡（44地点）、5〜15mが約28万円/㎡（40地点）、15m以上が約20万円/㎡（19地点）で、低いほど高い結果でした（順位相関は−0.65）。
• 犯罪の発生地点は、マス目あたり、5m未満が76.6、5〜15mが41.5、15m以上が12.4でした。

福岡では、「高台は静かな住宅地」という姿は見えますが、「高台のほうが地価が高い」とは言えません。天神や薬院に近い低地の住宅地の地価が高く、この範囲では、そうした都心に近い地点の値段が、丘陵の住宅地を上回ったと考えられます。

4都市をまとめる

仮説の検証：何が言えて、何が言えないか

仮説1：高台には住居専用の落ち着いた街が集まる。 東京・名古屋・福岡では、はっきり支持されました。大阪は、上町台地が細く、住居専用系の用途自体がこの範囲では少ないため、確認できませんでした。

仮説2：裕福な人の住む場所＝地価が高い場所は、高台である。 そのままでは支持されません。最も高い地価は、4都市とも低地の駅前の商業地にありました。住宅地に限っても、標高と地価が連動するのは東京だけで、名古屋は関係が弱く、福岡は逆でした。ただし、地価は「裕福さ」そのものではなく、あくまで土地の値段です。

仮説3：低地は犯罪が多い。 件数は、東京・福岡・名古屋では低地側に多く見えました。しかし、これは、低地に駅前・繁華街・人の集まる場所があるためと考えるのが自然で、標高そのものの影響とは言えません。件数は住民の数や人通りでも変わるため、地域の安全性を比べるものではありません。

仮説4：高台に住んだのは、水害を避けるためだった。 標高が低いほど水に浸かりやすいという意味では、筋の通った話です。ただ、今回の地図には浸水の履歴や想定を重ねていませんし、歴史の面でも、水害を理由として書いた史料は見つかっていません。私は、水害は理由のひとつだったかもしれないが、それだけでは説明できないと考えています。上水の確保、眺望、地盤、鉄道、衛生、そして明治以降に誰がその土地を引き継いだかなど、いくつもの要因が重なって、いまの地図ができているように思います。

もっと言えば、地図が示すのは「結果として、いま高台に何があるか」です。「なぜそこに住んだのか」という原因までは、地図だけでは決められません。

この記事の限界

• 範囲は、4都市それぞれ、東西約10km・南北約5.5kmの1画面分です。都市全体の傾向ではありません。
• 地価は、地価公示・都道府県地価調査の地点にもとづきます。地点の数が少ない帯（大阪の15m以上など）は、参考程度です。「住宅系」「商業系」の区分は、地点の用途の記載から機械的に分けたもので、記載のゆれによる誤分類があり得ます。
• 犯罪は、地図に収録された発生情報の件数で、発生率ではありません。公開されている範囲や年は、都道府県によって異なるため、都市どうしの件数は比べられません。
• 標高は、国土地理院の標高データです。代表的な地点は、私が選んだおおよその位置のため、数mの違いは出ます。
• 色分け等高線の色は、表示範囲ごとに自動で割り当てられるため、都市どうしでは比べられません。
• 「山の手・下町」の由来の部分は、公開されている資料や解説の整理で、一部は原典を確認していません。

ご自身の地域や、調査中の土地でも、4分割表示（Starter以上）に標高・地価・犯罪・用途地域を並べると、同じような見比べができます。ご意見・ご質問は info@maprise.jp までお気軽にお寄せください。

本記事の画像は、MAPRISEの4分割表示の画面から地図の部分を切り出したものです。各地図の見出しは、わかりやすいよう表示名を書き換えています。標高は国土地理院、地価は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査（2024年）、犯罪発生は警察庁オープンデータ、用途地域は都市計画のデータをもとにVulcanz合同会社が加工した参考情報で、個別の土地の価値や安全性を保証するものではありません。地図の一部はOpenStreetMap contributorsおよび国土地理院の提供によります。