崖の上に建つ不動産は、足元の斜面と擁壁を誰が守るのか ― 逗子の事故と、全国の都市のイエローゾーンを2分割の標高図で見る

こんにちは、MAPRISE開発チームです。

2020年2月5日の朝、神奈川県逗子市で、マンション敷地の斜面が崩れ、下の市道を歩いていた18歳の高校生が亡くなりました。報道によると、崩れたのは高さ約16mのがけ地で、土砂はおよそ66トン。歩道から高さ約8.2mまでは擁壁があり、その上の、擁壁のない斜面の部分から崩れたとされています。現場一帯は、土砂災害防止法にもとづく**土砂災害警戒区域（いわゆるイエローゾーン）**に指定されていたと報じられています。

この記事は、事故そのものの検証ではありません。崖の上に建つ不動産を持つとは、どういう責任を持つことなのかを整理し、そのうえで、「急な高低差のある場所は、都心のどこにあるのか」を、MAPRISEの地図で探してみた記録です。

この記事のポイント

• 崖や斜面の上の不動産は、足元の擁壁・斜面の管理責任を、所有者が負います。
• 「どこが急な崖の上なのか」は、色分け等高線（標高を色で表す地図）と土砂災害警戒区域（イエローゾーン）を並べて見ると、地図の上で見つけられます。
• MAPRISEの2分割表示（Freeプランでも使えます）なら、左に色分け等高線、右に警戒区域を同じ範囲・同じ縮尺で並べて、高低差と区域の位置を見比べられます。この記事では、東京・横浜・逗子・鎌倉・大阪・神戸・京都・仙台・広島・尾道・松山・長崎・鹿児島・福岡・金沢の実例を載せています。

逗子の事故から、わかっていること

公開されている報道や、国の機関の調査の範囲で、次のように整理できます。

• 国土技術政策総合研究所（国総研）は、原因について、水による崩壊ではなく、地表面の低温や乾湿、風の作用などで斜面の風化が進んだことが主因との見方を示しています。
• 遺族は2021年、マンションの区分所有者、管理組合、管理会社を相手に、約1億1,800万円の損害賠償を求めて提訴しました。
• 報道によれば、2023年6月に、区分所有者側が遺族に1億円を支払うことで和解し、その支払いには保険が使われたとされています。
• 横浜地方裁判所は2023年12月、管理会社に対し、危険を認識できたのに必要な対応を怠ったとして、賠償を命じる判決を言い渡したと報じられています。一方、書類送検された管理会社の元担当者は、不起訴になりました。
• 遺族は2023年、事故の直前に斜面を調査していた神奈川県も相手に、提訴しています。

つまり、この事故では、所有者だけでなく、管理会社や行政の責任も、法廷で問われました。私たちが「所有者の責任がすべて」と言い切るのは、正確ではないと考えます。ただし、次の点は、法律の基本として押さえておく必要があります。

土地の工作物の所有者が負う責任

民法717条は、土地の工作物（建物、塀、擁壁など）の設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、まず占有者が賠償する責任を負い、占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が賠償する責任を負う、と定めています。所有者の責任は、過失がなくても生じる、いわゆる無過失責任です。

分譲マンションでは、敷地は区分所有者の共有で、斜面や擁壁は共用部分に当たります。そのため、責任は、区分所有者全員の問題になり得ます。

• 擁壁や斜面の点検・補修は、所有者（マンションなら区分所有者・管理組合）が決めて、費用を負担するものです。
• 管理会社は、委託契約の範囲で助言や対応をする立場で、擁壁の維持を代わりに引き受ける存在ではありません。ただし、逗子の判決のように、危険を認識できたのに対応しなかった場合は、責任を問われ得ます。
• 行政は、危険な斜面について、指導や支援をすることはあっても、個人の土地の擁壁を代わりに直す立場にはありません。

眺望のよい高台や崖の上は、その良さと引き換えに、足元を守る義務を負う土地です。この点は、逗子に限らず、全国の同じような立地に共通します。なお、本記事は一般的な整理であり、個別の法的判断ではありません。具体的な責任の範囲は、専門家（弁護士など）にご確認ください。

「イエローゾーン」とは

土砂災害防止法は、がけ崩れ、土石流、地すべりの危険がある区域を、都道府県が指定する仕組みを定めています。

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）：土砂災害が起きたとき、住民の生命や身体に危害が生じるおそれがある区域です。急傾斜地の場合、傾斜が30度以上、高さが5m以上の斜面が基準のひとつです。
• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）：そのうち、建物が壊れ、命に危険が及ぶおそれが特に大きい区域です。建築や開発に制限がかかります。

指定されると、不動産の取引では、重要事項説明で区域内であることを説明する必要があります。いっぽう、区域外であることは、安全を保証するものではありません。また、擁壁があるかどうかは、区域の指定とは別の話です。

MAPRISEで急な高低差の場所を探す

「この土地は、崖の上なのか、下なのか」。住所だけでは、なかなかわかりません。MAPRISEでは、地図の上で次のように確かめられます。

1. 色分け等高線を表示します。標高を色で表す背景地図で、高い場所は暖色（赤・茶）、低い場所は寒色（青・緑）です。色が急に変わるところが、崖や急な坂です。
2. 2分割表示にして、もう一方の画面に、国土交通省・国土地理院のハザードマップポータルサイトの土砂災害警戒区域（土石流・急傾斜地・地すべり）を表示します。
3. 2つの画面は同じ位置・同じ縮尺で連動します。左で見つけた「色の急変する縁」に、右で黄色（イエローゾーン）や赤（レッドゾーン）がかかっているかを、一目で見比べられます。

一枚の地図に両方を重ねると、どちらも見づらくなります。並べて見ることで、標高差と区域の位置を、それぞれはっきり読み取れます。色は表示範囲ごとに自動で割り当てられるため、画像どうしで色を比べることはできません。

以下は、全国の市街地で、色の急変する崖の縁に、黄色の区域がかかっている場所の例です。すべて、左が色分け等高線、右が土砂災害警戒区域です。標高の数値は、国土地理院の標高APIで取得した、おおよその値です。

東京① 港区・麻布：台地の縁を、黄色の帯が縁取る

元麻布あたりの台地は標高約20m、少し下った麻布十番側の低地は5〜7m前後で、数百メートルの間に十数メートルの落差があります。左の赤い台地と青い低地の境界に沿って、右では黄色の帯（急傾斜地の警戒区域）が、細長く連なっています。大使館や邸宅、集合住宅の並ぶ高級住宅地ですが、台地の縁の足元には、坂道と擁壁があります。

東京② 文京区・小日向：坂の下の道に沿う区域

小日向の台地は標高約24m、春日側の低地は約7mで、約17mの差があります。台地の縁に沿って、黄色の区域が続き、一部には赤（特別警戒区域）も見えます。文京区は、坂と崖の多い区として知られています。

東京③ 品川区・大崎〜北品川：低地のすぐ隣の台地

大崎駅側の低地に向かって、北品川の台地が張り出しています。縁の部分に、黄色の帯が見えます。ターミナル駅に近い場所でも、台地の縁には警戒区域が指定されていることがわかります。

横浜：山手の台地の縁（中区・山手町）

港町・横浜の山手は、海側の低地と、洋館の並ぶ台地の高低差で知られます。麦田町側の低地は標高1m前後、山手の台地は30〜37mで、約1kmの間に30m以上の落差があります。左では、台地が赤、低地が青と、はっきり分かれています。右では、その縁に、黄色と赤の区域が小さな塊となって、いくつも点在しています。谷が入り組んだ地形では、区域も細かく分かれることがわかります。

大阪：生駒山麓の市街地（東大阪市・石切付近）

大阪では、上町台地（大阪城から天王寺にかけて）の縁を調べましたが、今回の画面の範囲では、黄色の区域はほとんど確認できませんでした。そこで、市街地が山にぶつかる、生駒山麓を見ました。画面の約1km幅で、西側の標高は約9m、東側は約175mと、一気に160m以上登る地形です。扇形に広がる黄色は、土石流の警戒区域です。住宅は、扇の下の方まで入り込んでいます。

神戸：六甲山麓に張りつく市街地（中央区・北野付近）

画面中央の標高は約20mですが、北へ約700m進むと標高は70m以上になります。海と山のあいだが狭い神戸では、市街地が、六甲の山麓にぴったり張りついています。黄色の大きな扇形は、土石流の警戒区域です。三宮駅からそれほど離れていない場所にも、区域があることがわかります。

広島：比治山の縁（南区・段原付近）

広島の市街地の中に、島のように立ち上がる丘が、比治山です。丘の縁は標高20m台、東側の段原の市街地は1〜4m前後で、平地から約20mほど、すっと立ち上がります。左では、丘が赤茶色に濃く出ています。右では、丘の縁に沿って、黄色と赤の区域が連なっています。平らな街の中にある丘でも、その縁には区域が指定されていることがわかります。

長崎：長崎駅の東側の斜面（稲佐〜御船蔵町付近）

長崎駅の東側は、駅前の低地から、すぐに斜面が立ち上がります。駅に近い低地の標高は3〜4m、斜面の中腹で約77m、上部では180m以上と、約1kmの間に、180m近く登る地形です。左の色が、青から赤へ一気に変わる斜面の上部に、右では、黄色と赤の区域が点在しています。「坂の街」長崎では、斜面に住宅が張りつくのが日常の風景です。長崎駅周辺の地形については、長崎駅周辺の1m標高図でも詳しく見ています。

京都：東山の山すそ（八坂の塔・清水付近）

観光客でにぎわう八坂の塔のあたりは、標高50〜60m前後。東へ数百m進むと、標高は100m以上になります。右の画面では、山すそに、黄色の大きな扇形（土石流の警戒区域）と、赤い区域が見えます。歴史ある町並みも、山のすそ野に広がっていることがわかります。

仙台：青葉山の段丘の縁（青葉区・川内〜山屋敷付近）

川内駅付近は標高約61m、南西へ約600m進んだ山屋敷側は約121mで、約60mの差があります。左では、平らな市街地が黄色〜橙色、南西側の高台が赤に変わっています。右では、その縁に、黄色の大きな扇形と、赤い帯が重なって見えます。

逗子：駅の北側に迫る山すそ（逗子市・延命寺〜桜山付近）

今回の事故の現場そのものではありませんが、同じ逗子市内の、駅の北側の様子です。低地の標高は4〜7mほど、北へ約700m進むと、山の標高は50m前後に達します。左では、青い低地から、赤い山へ色が急に変わります。右では、その山の縁を、黄色と赤の帯が、波のように縁取っています。海に近い街の背後に、すぐ山が迫る地形は、逗子や鎌倉に共通する特徴です。

鎌倉：鎌倉駅の西側の谷戸（鎌倉市・御成町の西側）

鎌倉駅周辺の低地は、標高5〜10mほど。西〜北西へ約800m進むと、標高は70m近くになります。左では、駅の西側に赤茶色の山が広がり、右では、山の縁や谷あいに沿って、黄色と赤の区域が、細かく入り組んでいます。鎌倉は、「谷戸（やと）」と呼ばれる小さな谷が、山あいに入り込む地形です。谷に沿って、住宅が奥へと続いています。

尾道：千光寺の山手と、海沿いの町（尾道市・土堂町付近）

尾道は、海と山のあいだの、細長い町です。海沿いの標高は数m、そこから水平距離で約600m進むと、標高は100m以上になります。左では、海沿いの青い低地から、千光寺の山手が、赤く急に立ち上がっています。右では、その斜面に、黄色と赤の区域が点在しています。坂と石段の街の景色は、そのまま、急な斜面の上の暮らしでもあります。

鹿児島：城山の斜面（鹿児島市・城山町〜照国町付近）

鹿児島市の中心部のすぐそばにある城山は、標高約100m。東側の市街地や港の側は、標高5m前後で、数百メートルの間に、約90mの差があります。左では、城山が濃い赤で大きく広がり、右では、その縁に沿って、黄色と赤の帯が連なっています。市街地のすぐ隣に、桜島の降灰とは別の、斜面の災害リスクがあることがわかります。

松山：松山城のある城山（松山市・城山公園付近）

平らな松山の市街地の中に、島のように立ち上がる丘が、松山城のある城山です。山頂の標高は約130m、周囲の市街地は20〜30m前後で、約100mの高さがあります。右では、丘のまわりを、黄色と赤の帯が、ぐるりと取り囲んでいます。広島の比治山と同じように、平らな街の中にある丘の縁も、区域の対象になっています。

福岡：市街地の背後の丘（福岡市南区・長丘付近）

福岡市は平らな街のイメージですが、市街地の背後には、丘や山があります。長丘付近の低地は標高10〜20m前後で、北東へ約500〜700m進むと、標高は80〜90m台になります。左では、青い市街地の北東に、赤い丘が立ち上がり、右では、その縁に沿って、黄色と赤の帯が連なっています。区域は画面の上部に集中しており、丘のふもとまで住宅が迫っていることがわかります。

金沢：卯辰山の山すそ（金沢市・東山〜山の上町付近）

金沢の東山は、浅野川の東に広がる、寺院や茶屋街の多い町です。西側の低地は標高10m前後ですが、東へ約500〜600m進むと、標高は70〜80m台に達します。左では、青い低地から、東の卯辰山に向かって、色が段階的に暖色へ変わっています。右では、画面の右側（山側）に、黄色〜橙色の大きな区域と、赤い区域が広がっています。歴史ある寺町の町並みも、山のすそ野に広がっていることがわかります。

見て感じたこと

• 東京や横浜の台地の縁では、急傾斜地の警戒区域が、細い帯のように、あるいは小さな塊となって、何キロも連なっています。帯の上には家やマンションが並び、帯の下には、道や家があります。
• 大阪・神戸・京都・仙台では、山麓の区域が面として広がり、市街地の中に入り込んでいます。
• 広島の比治山のように、平らな街の中に立ち上がる丘の縁にも、区域が指定されています。
• 長崎や尾道のように、斜面そのものが住宅地になっている街もあります。
• 逗子・鎌倉・鹿児島のように、海や港のすぐ背後に山が迫る街では、市街地と山すそが、ほとんど隣り合っています。松山のように、平らな街の中の丘も、福岡の長丘や金沢の東山のように、市街地の背後の丘や山すそも、同じです。
• いずれも、「眺望がよい」「閑静」とされる高台の住宅地と、重なっています。よい立地条件と、足元のリスクは、同じ地形から生まれています。

崖の上の不動産を、持つ人・買う人に

あくまで一般的な考え方として、次のような点を挙げておきます。

1. 自分の敷地や隣地が区域に入っているかを調べる。自治体の窓口やハザードマップでも確認できます。
2. 擁壁や斜面の点検の記録を確認する。ひび割れ、はらみ出し、水抜き穴の詰まり、斜面のひび割れなどの変化は、早めに専門家へ相談してください。
3. 管理組合の修繕計画に、擁壁や斜面が入っているか確認する。長期修繕計画に含まれていないことがあります。
4. 賠償責任を補償する保険（施設賠償責任保険など）の内容を確認する。逗子の和解でも保険が使われたと報じられています。
5. 購入前に、区域・擁壁の状況・管理の実績を調べる。眺望のよさは、値段にも反映されます。その分の維持費も、見込んでおく必要があります。

擁壁の老朽化をめぐる、相続や空き家、行政代執行の難しさについては、都市化した市街地に潜む社会インフラ寿命への対策① ― 誰も気づかない「擁壁」という老朽化問題で、考えをまとめています。

MAPRISEなら、土地選びの「崖リスク」を、自分で確かめられます

この記事の画面は、すべてMAPRISEで表示したものです。難しい操作は要りません。

• 地図の上で、高低差とイエローゾーンを同時に見る：色分け等高線と土砂災害警戒区域を、2分割表示で同じ範囲に並べられます。購入を検討している土地や、お持ちの物件の周辺を、そのまま映せます。
• ほかのハザードや地価も、同じ画面で：洪水・津波・盛土規制区域、用途地域、地価、犯罪発生なども、重ねたり、4分割表示で並べたりできます。表示できるデータはレイヤー一覧で、データの出典はデータソースで確認できます。
• AI対話で、地図の読み方を聞ける：「この場所の標高や、土砂災害のリスクは？」のように、地図を見ながら質問できます。AIの回答は参考情報で、区域の外であっても安全を保証するものではありません。
• レポートにまとめる：調べた内容を、PDFなどのレポートにまとめられます。

土地の購入や、物件の保有・管理では、「見えない足元の斜面」を、現地に行く前に地図で確認することが、最初の一歩になります。MAPRISEは、その確認を、数分でできる形にします。2分割表示は、無料のFreeプランでも使えます（この記事の画面は、2分割で再現できます）。4分割表示はStarter以上です。ほかの機能の範囲もプランによって異なります。詳しくは料金・プランをご覧ください。

MAPRISEを開いて、あなたの街の「崖の縁」を探してみる

この記事の限界

• 事故に関する記述は、報道および公開資料の範囲で整理したもので、判決文そのものは確認できていません。賠償額や判断の細部は、報道により異なります。
• 逗子の現場は、擁壁そのものではなく、擁壁の上の斜面が崩れたと報じられています。擁壁の有無や補強の状況について、断定はしていません。
• 警戒区域は、調査時点の概略の範囲で、区域外が安全という意味ではありません。画面は、ハザードマップポータルサイトのタイルを表示したもので、境界の位置は、正確ではない場合があります。
• 標高は、国土地理院の標高データから取得したおおよその値で、数mの誤差があります。
• 取り上げた場所は、特定の物件や所有者を指すものではありません。各地点は、私たちが色の急変する場所を選んだもので、都市全体の傾向ではありません。
• 大阪の上町台地については、今回の画面の範囲では、黄色の区域を確認できていません。
• 画像は、見やすさのため、凡例を畳んだ状態で撮影しています。凡例（黄色＝警戒区域、赤＝特別警戒区域）は、MAPRISEの画面で確認できます。

関連する話題として、続編：崖の上の家は、眺望と高台だけで選んではいけない（擁壁の責任・重要事項説明・地価とイエローゾーン）、斜面に連なる太陽光パネルと、がけ崩れの警戒区域、盛土規制区域と大規模盛土、山の手と下町の標高比較、長崎駅周辺の1m標高図、武蔵小杉の地形とハザードもあわせてご覧ください。ご意見・ご質問は info@maprise.jp までお気軽にお寄せください。

出典

• 逗子斜面崩落事故の報道・解説（神奈川新聞、日経クロステック、セキュリティ・ニュースほか）
• 国土交通省 国土技術政策総合研究所による、逗子市の斜面崩落の原因に関する調査
• 国土交通省・国土地理院 ハザードマップポータルサイト（土砂災害警戒区域）
• 国土地理院 標高API

本記事の画像は、MAPRISEの2分割表示（左：色分け等高線、右：ハザードマップポータルサイトの土砂災害警戒区域）の画面です。標高は国土地理院、警戒区域は国土交通省・国土地理院のデータをもとにVulcanz合同会社が加工した参考情報で、個別の土地の安全性や価値を保証するものではありません。地図の一部はOpenStreetMap contributorsおよび国土地理院の提供によります。