崖の上の家は、眺望と高台だけで選んではいけない ― 擁壁の責任、重要事項説明、地価とイエローゾーンを都市別に確かめる【続編】

こんにちは、MAPRISE開発チームです。

前編では、神奈川県逗子市で起きた斜面崩落事故をきっかけに、崖の上の不動産を持つ人が、足元の斜面や擁壁にどんな責任を負うのかを整理し、全国15都市で、色の急変する崖の縁に警戒区域（イエローゾーン）がかかる場所を探しました。

この続編では、さらに一歩進めて、買う前に何を確かめればよいのかを扱います。眺望のよい高台の家は魅力的ですが、「眺めがよい」「高台で水害に強そう」だけで決めると、足元の擁壁という、見えにくいリスクを見落とすおそれがあります。

この記事のポイント

• 擁壁の修繕・維持管理は、行政や管理会社が代わりに行うものではなく、土地・建物を持つ人（所有者・管理者・占有者）の責任です。
• 不動産会社が行う重要事項説明では、物件が土砂災害警戒区域内かなどは説明されますが、擁壁の劣化状況や修繕履歴は、法令の条文に説明項目として出てきません。自分で確かめる必要があります。
• 「高台」「眺望」「地価の高さ」は、安全の目安になりません。地価が最高水準の住宅地にも、地価が低い住宅地にも、イエローゾーンはあります。
• MAPRISEなら、色分け等高線・地価・警戒区域を同じ位置で並べて、この土地は崖の上なのか、下なのか、区域に入るのかを、買う前に確かめられます。

擁壁の修繕は、持ち主の責任です

民法：所有者は、過失がなくても責任を負う

民法第717条は、土地の工作物（擁壁を含みます）の設置や保存に欠陥があって他人に損害を生じたとき、まず工作物の占有者が賠償責任を負い、占有者が損害の発生を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が賠償しなければならないと定めています。所有者の責任には、過失の有無を問わない無過失責任という性格があります。

自分で住む家の擁壁であれば、所有者と占有者は同じ人です。賃貸に出している場合でも、借りている人が必要な注意を尽くしていれば、貸している所有者が責任を負うことになります。

宅地造成及び特定盛土等規制法：維持管理は、土地を持つ人の努力義務

2023年に施行された「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」には、擁壁の維持管理に関する規定があります。

つまり、行政の役割は、区域を指定し、必要なときに勧告や命令を出すことです。擁壁を直す費用と手間は、土地を持つ人が負うのが、法律の基本的な考え方です。なお、第22条は規制区域の中の土地に関する規定で、規制区域の外でも、民法の責任は同じように生じます。

買うときの重要事項説明で、説明されること・条文に出てこないこと

不動産会社から買う場合、契約前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。ここで何が説明され、何が条文に出てこないのかを、法令の原文で確認しました（宅地建物取引業法、同法施行令、同法施行規則の条文）。

警戒区域内かどうかは必ず説明されますが、擁壁そのものの状態は、法定の説明項目として挙げられていません。「重要事項説明で問題なしと言われた」だけでは、擁壁が安全かどうかはわからない、と考えられます。

自分で確かめたい項目

擁壁のある土地・家を検討するときは、重要事項説明とは別に、次の点を売主・不動産会社・役所に確かめておくと安心です。

1. 擁壁の高さと構造：高さ2mを超える擁壁は、建築基準法上、工作物としての確認申請が必要とされています（新宿区の案内）。鉄筋コンクリートか、ブロックや石積みかも確認します。
2. 確認済証・検査済証の有無：検査済証を受けていない2m超の擁壁は、がけ条例上、「がけ」として扱われる場合があります（船橋市の案内）。扱いは自治体ごとに異なるため、建築指導課などに照会します。
3. 誰の擁壁か：敷地の境界上の擁壁が、自分の土地のものか、隣の土地のものか。修繕の費用負担や、同意の取り方に関わります。
4. ひび割れ・はらみ・水抜き穴の詰まり・排水の状態：現地で、壁面や足元を見ます。専門家（建築士・擁壁の診断ができる事業者）に見てもらうのも一つの方法です。
5. 過去の補修・点検の記録：売主に、図面や工事の履歴を問い合わせます。
6. 自分の敷地は、崖の上か、下か：上なら、擁壁の維持管理の責任を負う側です。下なら、上の土地から土砂や擁壁が崩れてくるリスクを、被害を受ける側として考えることになります。

眺望と高台だけで判断しない

「眺望がよい」ことと、「その土地が安全である」ことは、別の話です。眺めのよい場所は、周囲より高い場所、つまり崖や急な斜面の近くであることが少なくありません。

地価・高台・住宅地・イエローゾーンを、都市別に並べて確かめる

ここからは、MAPRISEで色分け等高線（左）と土砂災害警戒区域（右）を2分割で並べ、さらに地価（地価公示・都道府県地価調査、2024年）を重ねて確かめた、都市の住宅地の例です。

見方の注意：地価は、画面の範囲にある地価公示・地価調査の地点の値で、警戒区域の中の土地の価格ではありません。住宅地として使われている地点だけを数えています（店舗や事務所を兼ねる地点は除きます）。公示と調査では、価格時点が異なります。標高は、国土地理院の標高APIの概数です。

札幌：山すそに広がる住宅地（中央区・宮の森付近）

画面の山の標高点は237m。すぐ下の住宅地は標高150m台で、画面の北東側の低い場所は60m前後です。右の画面では、山の斜面に、赤い特別警戒区域（レッドゾーン）が大きく広がり、黄色の警戒区域がその縁を囲んでいます。赤い区域のすぐ下に、住宅の並ぶ道があります。

画面の範囲にある住宅地の地価は、宮の森1条14丁目で**112,000円/㎡**でした（地価公示）。地価の水準と、区域の重さは、関係しないことがわかる例です。

神戸：住吉川の山側（東灘区・西岡本〜住吉本町）

住吉川に沿って、山から市街地へ向かって標高が下がる地形です。画面の南東側は標高20m台、北へ約1.4kmで、標高は90〜140m台になります。右では、**黄色の大きな扇形（土石流の警戒区域）**が、川を挟んで広がっています。

画面の範囲にある住宅地の地価は、161,000円/㎡（西岡本7丁目）〜625,000円/㎡（岡本9丁目）で、同じ画面の中で約4倍の差がありました（住吉山手2丁目450,000、西岡本5丁目454,000、御影郡家1丁目495,000円/㎡など）。山側の地点（西岡本7丁目）ほど低く、眺めのよい山側の家と、市街地の家とでは、価格も、リスクの出方も違います。

箕面：箕面駅の北、山麓の住宅地（箕面市）

箕面駅付近の標高は約80mで、北へ約800mで、標高は240m台に達します。右では、駅の北の谷に沿って黄色の帯が連なり、駅の東側には、大きな扇形（土石流の警戒区域）も見えます。

画面の範囲にある住宅地の地価は、**158,000円/㎡（箕面2丁目）〜284,000円/㎡（箕面6丁目）**です。駅のすぐ近くにも、区域がかかる場所があることがわかります。

世田谷：等々力渓谷の谷沿い（世田谷区・等々力〜野毛）

東京の23区内にも、起伏のある場所があります。等々力渓谷は、台地（標高30m前後）に刻まれた谷で、谷底は標高20m台前半。落差は10m足らずですが、右では、谷に沿って赤と黄色の帯が、細長く連なっています。

画面の範囲にある住宅地の地価は、**613,000円/㎡（野毛1丁目）〜857,000円/㎡（上野毛1丁目）**です。高低差が小さくても、谷や崖線の縁では、区域が指定されることがあります。「23区内の平らな住宅地」というイメージだけでは、見落とす場所です。

前編と今回の場所の地価の一覧

前編で取り上げた場所の、同じ基準（住宅地の地点・2024年）での地価も、あわせて確認し、今回の場所と並べました。

地価は、約11万円/㎡から約297万円/㎡まで、20倍以上の開きがあります。それでも、どの場所にも、警戒区域はある。地価の高さが、そのまま、足元の安全を示すわけではありません。

買う前に、地図でここまで確かめる

MAPRISEでは、気になる土地について、次の順で確かめられます。

1. 色分け等高線を表示して、その土地が、崖や急な坂の上か、下かを見ます。
2. 2分割表示にして、もう一方の画面に土砂災害警戒区域を表示し、同じ位置・同じ縮尺で、区域との位置関係を確かめます。
3. 地価を重ねて、周辺の地価公示・地価調査の値と、その場所が、区域の近くにあるかを見比べます。
4. 区域に近い、または高低差が大きいと分かったら、重要事項説明の前に、擁壁の状態、確認済証・検査済証、区域内外の公式の資料を、売主・不動産会社・役所に確認します。

2分割表示は、無料のFreeプランでも使えます（4分割表示はStarter以上です）。地価は、Freeでは直近3年分を表示できます（Starter・Proは10年分、Businessは全期間）。プランごとの条件は、料金ページで確認できます。表示できるデータはレイヤー一覧、データの出典はデータソースをご覧ください。

MAPRISEなら、土地選びの「崖リスク」を、買う前に、自分で確かめられます。　MAPRISEを開く

この記事の限界

• 警戒区域は、調査時点の概略の範囲で、区域外が安全という意味ではありません。画面は、ハザードマップポータルサイトのタイルを表示したもので、境界の位置は、正確ではない場合があります。
• 地価は、画面の範囲にある地点の値で、警戒区域の中の個別の土地の価格や、売買の価格を示すものではありません。地価公示と都道府県地価調査では、価格時点が異なります。
• 標高は、国土地理院の標高データから取得したおおよその値で、数mの誤差があります。
• 法令の整理は、記事作成時点（2026年10月）の条文をもとにしたもので、個別の取引の判断を示すものではありません。擁壁や契約の具体的な判断は、宅地建物取引士・建築士・弁護士などの専門家と、役所の窓口に確認してください。
• 取り上げた場所は、特定の物件や所有者を指すものではありません。各地点は、私たちが色の急変する場所を選んだもので、都市全体の傾向ではありません。
• 画像は、見やすさのため、凡例を畳んだ状態で撮影しています。

関連する話題として、前編：崖の上に建つ不動産と擁壁の管理、盛土規制区域と大規模盛土、斜面に連なる太陽光パネルと、がけ崩れの警戒区域、山の手と下町の標高比較もあわせてご覧ください。ご意見・ご質問は info@maprise.jp までお気軽にお寄せください。

出典

• 宅地造成及び特定盛土等規制法（e-Gov法令検索）：第22条、第23条、第46条
• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）：第35条
• 宅地建物取引業法施行令（e-Gov法令検索）：第3条
• 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）：第16条の4の3
• 民法（e-Gov法令検索）：第717条
• 新宿区：擁壁の工作物確認申請の案内 ／ 船橋市：がけ条例と検査済証の案内（上記リンク）
• 国土交通省 地価公示、都道府県地価調査（2024年）
• 国土交通省・国土地理院 ハザードマップポータルサイト（土砂災害警戒区域）
• 国土地理院 標高API、色分け標高図

本記事の画像は、MAPRISEの2分割表示（左：色分け等高線、右：ハザードマップポータルサイトの土砂災害警戒区域）の画面です。標高は国土地理院、地価は国土交通省、警戒区域は国土交通省・国土地理院のデータをもとにVulcanz合同会社が加工した参考情報で、個別の土地の安全性や価値を保証するものではありません。地図の一部はOpenStreetMap contributorsおよび国土地理院の提供によります。